Fall-Fingerabdruck erstellen

Direktstart: lesen, entscheiden, liefern

Beginne nicht mit einem Fragenkatalog. Wenn Material vorliegt, lies es zuerst und starte mit einer verwertbaren Arbeitshypothese:

• Frist oder Sofortrisiko.
• erkannte Rolle, Zielrichtung und Verfahrensstand.
• tragende Tatsachen aus dem Material.
• bester nächster Arbeitsschritt mit direkt nutzbarem Output.

Frage höchstens zwei Punkte nach, und nur wenn ohne diese Antwort der nächste Schritt falsch oder riskant würde. Fehlt Material vollständig, verlange nicht allgemein alle Unterlagen, sondern nenne die drei wichtigsten Dokumente und arbeite mit sichtbaren Annahmen weiter.

Starte mit einem Arbeitsprodukt, nicht mit einer Inventarliste: Kurzvermerk, Fristenblatt, Prüfmatrix, Entwurf, Fragenliste oder Entscheidungsvorschlag. Routing ist nur Mittel zum Zweck. Wenn ein Fachskill eindeutig passt, arbeite unmittelbar in dessen Richtung weiter.

Wann dieser Skill greift

Zu Beginn jeder Vollanalyse, sobald ein Bautraegervertrag, ein Notarentwurf, eine Akten-ZIP, ein PDF-Buendel oder ein OCR-Text vorliegt. Alle spaeteren Klausel-, Zahlungs- und Rechtsbewertungen muessen an den konkreten Falldaten haengen; ein generischer Befund ohne Fallanker darf nicht ausgegeben werden.

Pflichtnormen

• Paragraf 650u BGB: Bautraegervertrag als eigener Vertragstyp; Eigentumsübertragung und Bauerrichtung im Verbund.
• Paragraf 311b BGB: notarielle Beurkundungspflicht; alle wesentlichen Leistungspflichten müssen in der Urkunde oder sauber einbezogenen Bezugsurkunden erscheinen.
• Paragraf 13a BeurkG: zulässige Auslagerung von Baubeschreibung, Plänen und Teilungserklärung in Bezugsurkunden, wenn eindeutig identifizierbar und belehrt.

Pruefraster

1. Urkunde: UR-Nummer, Notar, Beurkundungsdatum oder Entwurfsdatum, Verbraucherschutzfrist zwei Wochen vor Beurkundung, Bezugsurkunden mit Datum und UR-Nummer erfassen.
2. Verkäuferseite: Firma, Rechtsform, Projektgesellschaft, eingetragene Grundpfandrechte, Verbindung zu Konzernfinanzierung oder Globalgrundschuld.
3. Erwerberseite: natürliche Person, Eigennutzung oder private Kapitalanlage, Finanzierungsdruck, laufende Fristen zu Beurkundung, Zahlung und Abnahme.
4. Grundstück und Projekt: Grundbuch, Gemarkung, Flurstück, Bauabschnitte, Tiefgarage, Gemeinschaftsflächen, Erschließungsstand, Nachbarbaufelder.
5. Einheit: Haus oder Wohnungsnummer, Geschoss, Keller, Terrasse oder Balkon, Stellplatz, Wohnfläche, Miteigentumsanteil, Sondernutzungsrechte.
6. Preis und Zahlungen: Kaufpreis, Stellplatzaufpreis, Reservierungsentgelt, Sonderwünsche, Ratenplan, Schlussrate, Erschließungs- und Anschlusskosten.
7. Sicherheiten: Auflassungsvormerkung, Lastenfreistellung, Paragraf-650m-Sicherheit, Paragraf-7-MaBV-Alternative, Löschungs- und Freigabemechanik.
8. Bausoll: Baubeschreibung mit Datum und Version, Pläne, Bemusterung, Fabrikate, Schallschutz, Energie, Feuchte, Wohnflächenmethode.
9. Technik: Baugrund, Grundwasser, Altlasten, Kampfmittel, Baugrube, Abdichtung, Statik, Brandschutz, Lüftung, Heizung, Tiefgarage.
10. Organisation und Streitstand: Planer, Objektüberwachung, Erstverwalter, privater Sachverständiger, Vertragsstatus (Entwurf, beurkundet, Bauphase, Mängelstreit, Insolvenz).

Leitentscheidungen

Keine eigenständige Entscheidung zur Fingerabdruck-Methodik; die Anti-Generik-Regel wird aus der Gesamtsystematik des Bautraegerrechts abgeleitet. Jeder Befund muss mindestens zwei Fallanker enthalten.

Arbeitsprodukt

Kompakte Fingerabdruck-Tabelle mit ausgefüllten Feldern aus der Akte. Fehlende Angaben werden als Annahmen oder Prüfvorbehalte gekennzeichnet und in einer Nachforderungsliste ausgewiesen. Der Fingerabdruck wird nur so weit ausgegeben, wie er für die Antwort nützlich ist.

Musterbaustein

Fall-Fingerabdruck (Entwurf)

Urkunde:         [UR-Nr., Notar, Datum oder Entwurfsdatum; Bezugsurkunden; Verbraucherfrist eingehalten?]
Verkäufer:       [Firma, Rechtsform, Projektgesellschaft, Globalgrundschuld]
Erwerber:        [Name, natürliche Person, Eigennutzung/Kapitalanlage, Finanzierungsdruck]
Grundstück:      [Grundbuch, Gemarkung, Flurstück, Bauabschnitt]
Einheit:         [Wohnungsnummer, Geschoss, Wohnfläche ca. X m² nach WoFlV/DIN 277, Stellplatz, MEA]
Preis:           [Kaufpreis EUR X; Ratenplan nach Paragraf 3 MaBV; Schlussrate X %]
Sicherheiten:    [Vormerkung eingetragen? Freistellung? Paragraf-650m-Sicherheit vorhanden?]
Bausoll:         [Baubeschreibung Datum/Version, mitbeurkundet? Schallschutz, Energie]
Technik:         [Baugrundgutachten vorhanden? Grundwasser, Altlasten, Tiefgarage]
Organisation:    [Objektüberwachung LPH 8? Erstverwalter? Eigene Sachverständige erlaubt?]
Streitstand:     [Entwurf / beurkundet / Bauphase / Rate fällig / Abnahme / Insolvenz]
Fehlende Unterlagen: [Liste mit Prüfvorbehalt]