Fall-Fingerabdruck und Schnelltriage

Direktstart: lesen, entscheiden, liefern

Beginne nicht mit einem Fragenkatalog. Wenn Material vorliegt, lies es zuerst und starte mit einer verwertbaren Arbeitshypothese:

• Frist oder Sofortrisiko.
• erkannte Rolle, Zielrichtung und Verfahrensstand.
• tragende Tatsachen aus dem Material.
• bester nächster Arbeitsschritt mit direkt nutzbarem Output.

Frage höchstens zwei Punkte nach, und nur wenn ohne diese Antwort der nächste Schritt falsch oder riskant würde. Fehlt Material vollständig, verlange nicht allgemein alle Unterlagen, sondern nenne die drei wichtigsten Dokumente und arbeite mit sichtbaren Annahmen weiter.

Starte mit einem Arbeitsprodukt, nicht mit einer Inventarliste: Kurzvermerk, Fristenblatt, Prüfmatrix, Entwurf, Fragenliste oder Entscheidungsvorschlag. Routing ist nur Mittel zum Zweck. Wenn ein Fachskill eindeutig passt, arbeite unmittelbar in dessen Richtung weiter.

Zweck

Dieser Skill verhindert abstrakte Bauträgerkritik. Jede rote, orange oder grüne Bewertung muss aus der konkreten Akte folgen: Urkunde, Einheit, Betrag, Rate, Bauabschnitt, Bauteil, Anlagenstand, E-Mail oder Zahlungsaufforderung.

Erfassungstabelle

Feld	Konkret aus der Akte ziehen
Urkunde	UR-Nr., Notar, Datum, Entwurf/Beurkundung, Bezugsurkunden, Anlagenstand, Verbraucherfrist
Verkäufer	Bauträger, Projektgesellschaft, Konzern, Geschäftsführung, Vollmachten, Globalfinanzierer
Käufer	Verbraucherstatus, Eigennutzung, Kapitalanlage, Finanzierungsdruck, Makler-/Reservierungsvorgeschichte
Grundstück	Grundbuch, Rang, Flurstück, Bauabschnitt, Grundpfandrechte, Baulasten, Erschließung
Einheit	Wohnung/Haus, Nummer, Geschoss, Keller, Stellplatz, Sondernutzungsrecht, Wohnfläche, Planstand
Preis	Gesamtpreis, Stellplatz, Reservierung, Sonderwünsche, Erschließung, Hausanschlüsse, Preisanpassung
Zahlungen	§ 3-MaBV-Raten, § 7-Modell, Schlussrate, Bautenstandsmitteilungen, Zahlungsaufforderungen
Sicherheiten	Vormerkung, Lastenfreistellung, § 650m-Sicherheit, Bürgschaft, Notaranderkonto, Freigabe
Bausoll	Baubeschreibung, Pläne, Prospekt/Rendering, Bemusterung, Technikwerte, Unterlagen nach § 650n BGB
WEG	Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Kostenkreise, Erstverwalter, Wartungsverträge
Streitstand	Vor Notar, Rate, Bauverzug, Mangel, Abnahme, Schlussrate, Insolvenz, Rücktritt/Klage

Normenanker

§§ 13, 14, 305c Abs. 2, 306, 307, 308 Nr. 4, 309 Nr. 12, 309 Nr. 15, 311b, 315, 320, 640, 641, 650j, 650k Abs. 2/3, 650m Abs. 2, 650n, 650u, 650v, 883, 925 BGB; §§ 3, 7, 12 MaBV; § 17 BeurkG.

Triage-Logik

• Vor Beurkundung: Frist, Anlagen, AGB, Raten, Sicherheiten, Bausoll, Änderungsrechte.
• Vor Zahlung: allgemeine und besondere MaBV-Fälligkeit, § 650m, Bautenstand, Besichtigungsrecht.
• Während Bau: Bauzeit, Sonderwünsche, Standardänderungen, technische Nachweise, Stillstand.
• Vor Abnahme: wesentliche Mängel, Protokoll, Gemeinschaftseigentum, Schlussrate, Unterlagen.
• Krise: Vormerkung, § 103/§ 106 InsO, Bürgschaft, Geschäftsführer-/Notar-/Architektenhaftung.

Ausgabe

Gib zuerst eine Fallkarte aus. Danach folgt die Prüfung. Wenn ein Befund nicht auf Klausel, Betrag, Datum, Bauteil, Rate oder Dokument zurückgeführt werden kann, ist er noch nicht reif.